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房地产调控持续,三四线楼市真的凉了吗?

2019-11-29 10:29:45 来源:达来门户网站 浏览:487

最近,一些网民问:有消息称,中国三线城市和四线城市的房价已经开始下跌。房产市场真的很酷吗?对此,专家表示,三线和四线城市的新房价格仍徘徊在高位,没有减弱的迹象,而一线和二线城市也处于稳定状态。如果你想说三、四级楼市很酷,恐怕应该是二手房市场更“有价值但没有市场”。

事实上,三线和四线城市的房价上涨始于2017年初。三线和四线城市房价飙升有三个原因。首先,一线和二线城市的急剧上升导致许多在大城市工作的农民工发现他们再也无法实现他们的住房梦想。但与此同时,这些农民工担心他们再也负担不起家乡附近城市的房价,所以他们都在家乡附近的三线和四线城市买房。这导致三、四线城市商品房空置率高。

第二,棚户区的货币化安置推动了三、四级房地产市场的发展。棚户区最初是实物安置,但为了消化三线、四线城市庞大的商业存量,引入了货币化安置。货币化安置的资金都是从国家开发银行借来的,国家开发银行以土地为抵押,而国家开发银行直接从中央银行获得土地,并将其作为基本货币。因此,大量棚户区居民获得了大量拆迁补偿,并前往周边地区购房。然而,三线和四线城市的房地产板块并不大。当人们搬家时,房价肯定会疯狂上涨。

第三,早在2016年7月,一、二线城市纷纷出台房地产调控政策,并严格执行。到2017年初,一线和二线城市的房价将不会被炒掉。开发商和投机者都将以低价来到三线和四线城市购买土地或投机房地产。因此,一级和二级城市的资本将涌入三级和四级城市。房价怎么可能不到处上涨呢?

目前,三线、四线城市房价难以上涨,并将呈现下降趋势。主要原因是:一方面,国务院将取消货币安置,取而代之的是在前一时期房价上涨过快的三线、四线城市进行实物安置,从而减少拆迁家庭大量购房的需求。另一方面,各地出台了“城市政策”来控制房地产投机。同时,10月8日,lpr的新采购政策将立即实施。可以看出,央行将在抵押贷款利率方面鼓励新增住房,并将打击投机性房地产投机。购买第二套住房的利率将在未来提高。

那么,未来三四个城市的房价会下降吗?我们认为这种可能性极高。首先,许多三线和四线城市的人口外流多于流入。然而,许多农村人主要在大城市工作。看到大城市的房价上涨,他们也考虑在三线和四线城市买房,他们的住房需求将得到释放。因此,在大多数情况下,人口从三线和四线城市的流出大于流入。一旦对房地产的投机性需求被撤回,三线和四线城市的商品房甚至找不到。

第二,三线、四线城市产业结构单一,基础设施薄弱,同质化竞争激烈,对外来人口的吸引力不强。三线和四线城市的房价正在上涨,不仅是群体上涨,投机者也在上涨。在中国的许多三线和四线城市,根本不可能提供更多的工作来吸引外国人口。房价只能由房地产投机者支撑,但这种情况很难长期维持。因为,只要房价没有急剧上涨,投机者就会赔钱。一旦投机者退出市场,外国居民对住房的需求就不足,房价只能大幅下跌。

第三,目前中国三四线城市的房价已经超过1万元,而当地居民的收入只有3000-4000元,这意味着当地居民的收入远远落后于房价的上涨。因此,一旦房地产投机者的上升趋势得到遏制,房价只能迅速下跌,与当地居民的收入保持一致。因此,未来不排除一些三线和四线城市房价飙升或暴跌的可能性。不要说三线和四线城市的房价不会下跌。过去,北京周边燕郊和通州的房价从4万元/平方米下降到2.2-2.5元/平方米。这表明房价可以下跌,但时机尚未到来。

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